La I.T.E. (Inspección Técnica de Edificios) es como la I.T.V. de los edificios. Un certificado oficial que acredita que el inmueble está en condiciones de poder ser habitado y que no representa ningún peligro para sus habitantes.
Más de la mitad de los edificios de viviendas de nuestro país tienen más de 50 años. Las técnicas de construcción empleadas durante la segunda mitad del siglo pasado no son tan seguras como las de la actualidad. A esto hay que sumar que, lógicamente, los edificios se van deteriorando con el uso y el paso del tiempo. Esto obliga a las autoridades autonómicas y municipales a que se sientan responsables de velar por el buen estado de los inmuebles.
Muchos edificios antiguos se han remodelado en los últimos años. El gobierno, a través del Plan de Transformación, Recuperación y Resiliencia ha concedido subvenciones a los propietarios para mejorar la eficiencia energética de las viviendas. Unas ayudas que llegaban a cubrir hasta el 80% del coste de obras como la instalación de ventanas y puertas de P.V.C., mejorar el aislamiento de la fachada o cubierta del edificio o la instalación de paneles solares. Para poder tener acceso a estas ayudas, el edificio debía tener la I.T.E. aprobada.
La aprobación de la I.T.E. se corresponde con un Certificado de Aptitud concedido por el ayuntamiento, previo informe de una empresa especializada con acreditación pública para realizar la inspección. Como sucede con la I.T.V., la I.T.E. es efectuada por empresas privadas.
Como bien nos indican los técnicos de ITE-Edificios, una empresa acreditada para realizar inspecciones oficiales de edificios en Barcelona y provincia, este informe no es un mero trámite burocrático. Se trata de una medida que garantiza la seguridad del edificio.
Debido a la antigüedad del parking de viviendas de nuestro país, la rehabilitación y conservación de los edificios es un problema de primer orden.
Viviendas en mal estado.
El periódico El País denuncia la preocupante situación en la que se encuentran las viviendas de la Colonia Virgen del Rosario. Un complejo de 204 viviendas de protección oficial, construidas durante los años 60, cerca del Puente de Vallecas.
Carmen, una de las propietarias, no puede esconder su desesperación. En 38 metros cuadrados que ocupa su vivienda hay humedades, grietas, ventanas desencajadas, puertas que no cierran… Cada día se teme lo peor.
Dice que el problema no es de su vivienda, sino del edificio. O más bien, de la barriada. Situaciones como la suya se repiten en los bloques colindantes. Los habitantes de la zona, quién más o quien menos, ha realizado reformas en sus domicilios. Después de todo llevan viviendo en sus casas los últimos 55 años. Los problemas que se aprecian en su casa provienen del estado del edificio. Del deterioro en la estructura o de que las tuberías y el cableado eléctrico han quedado obsoletos.
Ahora, los habitantes de la colonia se enfrentan a reformas profundas en sus edificios, cuando no pasan el mejor momento económico de sus vidas. La mayor parte de ellos son jubilados.
El mal estado de los edificios no es una problemática que solo afecte a esta parte de Vallecas. Según el portal inmobiliario Idealista, 2 de cada 5 edificios con más de 50 años en Madrid presentan graves problemas estructurales.
En el verano del 2015, dos edificios del centro de Madrid, construidos entre los años 1940 y 1950, se derrumbaron. A tenor de aquel siniestro, el ayuntamiento encargó a empresas privadas la inspección 954 edificios. De ellos, 193 no superaban la I.T.E.
Esta es una problemática que se extiende por todo el país.
Principales problemas en los edificios antiguos.
El periódico El Confidencial señala que el deterioro de las instalaciones eléctricas y de fontanería es el problema más habitual que se suele encontrar en los edificios con más de 40 años. Sin embargo, no es extraño que aparezcan otros problemas más graves. Como la existencia de tuberías y pinturas de plomo, que pueden ser dañinas para los vecinos, la presencia de vigas de madera con carcoma, muros de carga dañados o un mal aislamiento térmico y acústico del edificio, etc.
Muchos de estos problemas no se aprecian a simple vista. En ocasiones, ni tan siquiera sus habitantes son conscientes de su existencia. El desconocimiento no reduce los riesgos. Estos son algunos problemas graves que se pueden encontrar en edificios antiguos:
- Estructura dañada o comprometida. Las estructuras de edificios antiguos pueden presentar daños en elementos portantes como vigas, pilares, muros de carga, etc. Esto se debe a la degradación de los materiales con el tiempo, cargas excesivas o movimientos del terreno. Estos problemas pueden comprometer la estabilidad del edificio.
- Revestimientos en mal estado. El revestimiento exterior y las fachadas pueden sufrir desprendimientos, fisuras y erosión. Estos daños no solo afectan a la estética del edificio, sino que representan un peligro para los transeúntes y la integridad de la estructura.
- Problemas de humedades e impermeabilización. La falta de una impermeabilización adecuada puede causar filtraciones de agua que provoquen humedad, moho y daños estructurales. Las áreas más afectadas suelen ser los sótanos, las cubiertas y las fachadas.
- Deficiencias en el aislamiento térmico y acústico. Muchos edificios antiguos carecen de un aislamiento adecuado, lo que se traduce en pérdidas de energía, en un mayor consumo de calefacción y aire acondicionado, y en problemas de confort acústico. Aquí ya no estamos hablando solo de desgaste. Los materiales y técnicas de construcción utilizados en su momento no eran los más adecuados en este aspecto.
- Cubiertas y techos en mal estado. Las cubiertas y techos pueden presentar problemas como goteras, aislamiento insuficiente y materiales deteriorados. Estos problemas pueden llevar a filtraciones de agua y deterioro estructural.
- Problemas en los sistemas de calefacción y climatización. Los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado pueden estar obsoletos, ineficientes y requerir sustitución o modernización para cumplir con las normativas actuales y, desde luego, mejorar el confort de los habitantes.
- Elementos comunes deteriorados. Elementos comunes como escaleras, ascensores, patios y zonas comunes pueden mostrar signos de desgaste y deterioro que requieren mantenimiento y reparación para garantizar la seguridad y funcionalidad del edificio.
- Deficiencias en la seguridad contra incendios. Los sistemas de protección contra incendios, como extintores, detectores de humo y alarmas, pueden estar desactualizados o ni siquiera existir. Esto representa un riesgo importante para la seguridad de los ocupantes.
- Asentamientos y fisuras estructurales. Los asentamientos del terreno y las variaciones en la cimentación pueden provocar fisuras en paredes y suelos, comprometiendo la estabilidad del edificio y requiriendo intervención inmediata.
- Problemas de Accesibilidad. Muchos edificios antiguos no cumplen con las normativas actuales de accesibilidad, lo que dificulta el acceso a personas con movilidad reducida. Adaptar estos edificios puede implicar reformas en entradas y ascensores.
- Presencia de materiales peligrosos. En los edificios antiguos es común encontrar materiales peligrosos como amianto en los tejados o plomo en los conductos de agua. Materiales que son dañinos para la salud.
- Falta de mantenimiento en general. En ocasiones, los propietarios de estos edificios son personas mayores, o los bloques se han destinado principalmente al alquiler de viviendas, por lo que puede presentar una falta de un mantenimiento regular que puede provocar un desgaste generalizado en las instalaciones energéticas y en los componentes del edificio.
La utilidad de la Pre-I.T.E.
Existen empresas que se dedican a gestionar el I.T.E. que pueden realizar un informe previo a la inspección oficial. Durante esta investigación, los técnicos analizarán los criterios que se evalúan en el I.T.E., solo que no lo cursarán en el ayuntamiento; sino que remitirán un documento a la comunidad de propietarios indicando las cuestiones que hay que solventar. Una vez estas reformas se han efectuado, entonces proceden a hacer la inspección oficial.
Este servicio es interesante para los vecinos, puesto que permite poner al día el edificio sin riesgo a dar pie a precedentes y sanciones administrativas.
La Inspección Técnica de Edificios se hace a instancia de la comunidad de propietarios. No la realizan los ayuntamientos ni las consejerías de urbanismo de las comunidades autónomas de oficio. Son los propietarios del edificio, los que se ponen en contacto con una empresa habilitada para gestionar el I.T.E. Eso sí, un edificio obligado a pasar el I.T.E. y que no lo tenga hecho se enfrenta a posibles sanciones administrativas con una cuantía mínima de 6.000 €.
Otra de las consecuencias que tiene que un edificio no haya pasado el I.T.E. o no lo haya realizado, es que si los propietarios solicitan ayudas públicas para rehabilitar el edificio, lo más probable es que las administraciones se las denieguen.
Así, igualmente, si alguien solicita una hipoteca para comprar una vivienda en un edificio que no haya pasado la I.T.E., el banco se puede negar a concederla.
La primera inspección obligatoria es a partir de los 45 años de antigüedad del edificio. Luego se debe realizar otra, cada 10 años o cuando se hayan efectuado reformas en el edificio que afecten a elementos estructurales y zonas comunes.
